Nel processo di compravendita di un immobile situato in un condominio, esistono alcune precauzioni legali essenziali che, se trascurate, possono portare a complicazioni significative, in particolare per l’acquirente. Uno degli aspetti che necessitano di una particolare attenzione è lo stato dei conti del venditore riguardanti le quote condominiali, dato che questa rappresenta una delle principali fonti di contenzioso tra le parti coinvolte nella transazione.
In questa situazione, l’articolo 63 delle Disposizioni per l’attuazione del codice civile e disposizioni transitorie gioca un ruolo cruciale, stabilendo chiaramente la responsabilità solidale tra venditore e acquirente per il pagamento dei contributi condominiali relativi all’anno in corso e a quello precedente al momento del trasferimento della proprietà. Il legislatore sottolinea ulteriormente che chi vende rimane solidalmente responsabile per i contributi accumulati fino al momento della notifica formale del trasferimento dei diritti all’amministratore del condominio.
Questa norma riflette la necessità imperativa di fornire al nuovo proprietario un quadro chiaro e aggiornato del bilancio condominiale, incluso lo stato dei pagamenti e la presenza di eventuali controversie legali in corso. Questo è ribadito dall’articolo 1130 del Codice Civile, che impone all’amministratore del condominio di fornire, su richiesta, una dichiarazione attestante la situazione finanziaria corrente del venditore in relazione alle spese condominiali.
Il ruolo dell’amministratore è cruciale in questo contesto, poiché è l’unica figura che può fornire, su richiesta del condomino o di una persona da questi autorizzata, informazioni precise e dettagliate sullo stato dei pagamenti condominiali riguardanti l’unità immobiliare oggetto della transazione.
Tale attestazione prende comunemente il nome di liberatoria condominiale, un documento redatto dall’amministratore che indica debiti e crediti del venditore per l’anno corrente e per quello precedente. La liberatoria dovrebbe anche indicare eventuali controversie pendenti o in corso e fornire dettagli su rateizzazioni e contributi, inclusi quelli destinati alle spese straordinarie o ai fondi di riserva.
Nonostante la prassi comune tenda a parlare di “liberatoria”, il termine giuridicamente corretto è “attestazione”, un documento che non libera l’acquirente dalla responsabilità dei debiti non ancora evidenziati al momento della vendita, ma piuttosto fornisce una rappresentazione dello stato attuale dei conti.
Questo mette in evidenza l’importanza vitale di condurre un’analisi attenta e consapevole della situazione finanziaria attuale del venditore, poiché, in futuro, potrebbero emergere situazioni debitorie non prevedibili al momento dell’acquisto. È una realtà complicata, caratterizzata da incertezze legate a costi variabili, come il consumo energetico e le spese straordinarie, che solo con il tempo possono essere quantificate con precisione.
Pertanto, sia il venditore che l’acquirente dovrebbero affrontare il processo di transizione con un approccio proattivo, cercando di ridurre i rischi futuri attraverso un’analisi attenta e responsabile delle finanze condominiali. Questo garantirà una transazione più sicura e senza problemi, prevenendo eventuali contenziosi e assicurando una convivenza pacifica nel contesto condominiale.